美的置业换仓式发展｜直击业绩会
“近几年房地产市场是一个筑底阶段，我们会厚积薄发，等待未来的时机。”3月28日召开的2023年业绩会上，美的置业副总裁王全辉在展望未来时如此说道，与之一同出席的还有总裁郝恒乐、首席财务官林戈。这是一个颇为熟悉的组合。近几年的市场动荡中，房企业绩会上的面孔总有更新，但美的置业一直没变，它也是截至目前为数不多守住了违约底线的民营房企，韧性显著。会上，郝恒乐再次强调，美的置地绝对要保障的一个目标是，确保企业在负债规模、新融资流入及存量融资的偿还上不会出现任何问题，“这一点是我们非常有底气的”。他说美的置业已经走过了一个周期，有得有失，有经验有教训，2024年是非常关键的新起点，公司要在蛰伏中寻找一些结构性机会，为未来的发展奠定基础。“我们也有新的愿景，做一个以房地产开发、资产运营、房地产科技三大模块相互协同、相互发展、良性互动的协同平台，做一个崭新的美的置业。”王全辉介绍道。01预计销售目标550亿元“换仓”是美的置业近年来的主线任务之一。据王全辉所言，美的置业在2019年就提出了“换仓”策略，整体布局从三四线城市转向一二线城市，整个过程持续了5年，有两个路径，即新增和存量。新增投资来看，2023年，美的置业新增5宗地，分别位于广州、长沙、佛山等城市，投入成本22.4亿元，新增货值约70亿元，新增土储面积66万平方米，其中核心城市核心区域占比81%。从去化来看，这5宗地都达到了管理层的预期，毛利率也在20%以上，“2023年达到了‘调仓’的目的”。存量项目方面，2021年开始，美的置业陆续与合作方通过股权归边（即收购或清退合作项目）方式“换仓”。其中收购21个项目，新增权益货值98.4亿元，这之中二线及以上城市权益货值增加94亿元，占比96%；退出24个项目，减少权益货值32.7亿元，三四线城市占比为88%。截至2023年末，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市，未来的投资布局将聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、长沙等核心城市。对于目前的土储质量及库存结构，王全辉直言，这些存量项目的去化目前没有达到管理层预期，未来会在各个方面制定策略，加快土储结构的优化。数据显示，截至2023年，美的置业拥有总土储面积2591万平方米，权益比为71%，涉及327个物业开发项目；二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%；长三角和大湾区的面积为1333万平方米，占比51%。2024年，美的置业会继续坚定执行“换仓”策略，根据市场情况及在手现金把握节奏，“2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放。”但强调现金流安全的王全辉还是透露了一些规划指标，比如预计2024年销售目标在550亿元左右，货值铺排上有400亿至500亿元的新增货值，加上接近700亿元的库存，整体供货约1100亿至1200亿元。02严守资金底线这一销售目标较2023年的销售规模有所下降。去年，美的置业实现合同销售总额658.5亿元，同期营收735.6亿元，核心净利润22.6亿元。王全辉称，从2023年四季度的同比销售数据来看，市场还在持续下行，今年前两个月也还在下降，结合来看房地产市场整体还处筑底过程，包括一些优秀房企近期也出现了一些问题，说明市场已经非常严峻，当下对规模的追求已经不是重点。郝恒乐也表示，当前的市场预期仍然相对较弱，但同时也能看到一些有利因素，比如政策的不断松绑、金融机构对稳健型房企的支持等，这意味着房地产一定还可以回到良性健康的轨道发展，而企业要做的是在这个过程中安全地活下来，不至于出局，“美的置业在蛰伏”。民营房企中，美的置业的融资相对通畅许多。2023年，其成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设信用风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据；2024年1月又成功发行本年首期中期票据，规模14.4亿元，票面利率4.96%。金融机构外，大股东也给予了美的置业不少支持。林戈介绍称，过去两年的派息中，美的置业大股东选择了以股代息，有约20亿港元的分红留在公司主体支持运营；其二是在融资端口，直接融资方面，大股东提供了70亿元的反担保，“行业非常困难，美的置业能够坚挺地走下来离不开股东的鼓舞”。截至报告期末，美的置业净负债率仅为35.8%，同比下降8.1个百分点，为历年以来最低，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持“绿档”；同期有息负债人规模为380.7亿元，同比下降21.4%。林戈在会上直言，在行业尚未进入下行期时，美的置业就一直在做资金预警，从12个月到18个月再到24个月，2021年行业挑战出现后，资金预警进一步加强，这一举措保障了项目资金的安全，也保障了公司主体的资金安全。截至2023年末，美的置业拥有现金总量201亿元，尚未动用的授信额度为1198亿元；同期拥有一年内到期的有息负债为122亿元，相当于每个月10亿元左右，对比当下每个月30亿至40亿元的回款来看，压力不大。另外，该公司2024年到期的债务规模共62.5亿元，截至2024年3月，已如期兑付了19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。“我们未来要兑付的这些资金都做好了预留，也相信行业不会更差，但就算还有挑战，美的置业也做好了准备。”林戈说道。记者吴典编辑孙婉秋
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